売主の「契約不適合責任」について

民法改正による売主の契約不適合責任について

2020年4月1日に民法が改正され、不動産売買契約における瑕疵担保責任という概念に代わって新たに「契約不適合責任」という概念が導入されました。

これは不動産の売買契約にもても大きな影響を与える改正になっています。

特に個人の売主様はしっかり理解しておかないとリスクを抱えることになりかねません。

2020年4月以前の考え方（瑕疵担保責任）

旧民法での不動産売買契約書では、瑕疵（キズ、欠陥などのトラブル）があれば売主がその責任を取らなければならないという規定に基づいて、売主が瑕疵担保責任を負うという文言が記載されていました。

ですが、中古住宅の売買では現状有姿が基本であり、当然キズや痛みは存在します。

ここで言う瑕疵とは、「売買の目的物に普通の注意を払っても発見できないような「隠れた瑕疵」がある場合」に限られたものでした。

例えば、雨漏りや地中埋設物などの「隠れた瑕疵」があった場合のみ売主が責任をとって解決すれば良かったのです。

また、売主・買主とも個人の場合は特約で「瑕疵担保責任は負わない」とすることで、売主のリスクを消した取引も多く存在していました。

2020年4月以降の考え方（契約不適合責任）

新民法での不動産売買契約書では「瑕疵担保責任」という文言は使用されず、代わりに「契約不適合責任」という表現になりました。

契約不適合とは、売買の目的物が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであることを指しますので、「契約の内容とは何か」「目的物が契約内容に適合しているかどうか」が問われるというになりました。

契約不適合責任では、隠れた瑕疵かどうかは関係なくなり、あくまでも契約書に書かれている内容と合致しているのか、していないのかが問題となり、買主が発見できなかったかどうかは問題にはなりません。

例えば雨漏りが発生している場合には、雨漏りがしていることをはっきりと契約書に明記し、買主が同意していれば、それが契約内容となり、責任は問われないということになります。

この変更により、売主の責任および責任が及ぶ範囲は広くなりました。

なぜなら買主に告知していない故障があった場合、それが目に見えるものであったとしても、契約内容に適合していないという事になるからです。その場合、後日修繕の依頼や費用の請求されても売主は応じなければなりません。

特に中古住宅の売買において、契約書（もしくは物件状況確認書および付帯設備表）に物件の状態・状況を細大漏らさず記載することがとても重要になりました。

ただし、個人間売買においては、契約不適合責任を一部または全部免責とすることができます。

例えば、「契約不適合責任を負う期間を3ヶ月とする」とか、「契約不適合責任は全部免責する」という旨の内容の契約も買主が同意していれば有効です。

どの程度買主が同意するかという部分については、個々の物件の状態にも大きく左右されるでしょう。

契約不適合責任に対する対応

契約の内容は何かということを明確にしておくことが一番大事な対応となりますので、「物件のここが壊れているけど、了解してください」という内容を、売買契約書の容認事項の欄に、しっかりと書き込むことになります。

そのため、売買契約書に記載する前に、そもそも目的物がどのような状態であるかを把握する必要があります。

告知書や付帯設備表の完成度の高さが、売買契約書の完成度を決めると言っても過言ではありません。
売買契約書の完成度が低ければ、契約不適合責任に問われる可能性が高くなります。

しかしながら、所有者が自信をもって目的物の状態を把握できているとも限りません。勘違いや間違いがあれば契約不適合となってしまいかねません。そんな心配をなくすためにはインスペクションも有効な方法です。

インスペクション（建物状況調査）

インスペクション＝既存住宅の基礎、外壁等の部位ごとに生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の有無を目視、計測等により行う調査のことです。建物状況が客観的にわかるため、安心して売却することができます。

中古住宅の場合は、建築した工務店・ハウスメーカーが分からない・建築確認図面が残っていない等、買主から見れば一定の不安があります。このような戸建住宅であれば、インスペクションを行うと、購入者の不安が払しょくされるため、売却しやすくなるでしょう。

一方で、それなりに築年数が経過しているがリフォームしていない中古住宅の場合など、検査の結果、住宅の不具合部分を複数指摘されるケースもあります。その場合は、売主がリフォームを行った後に販売するか、現状のまま不具合を契約書に記載して販売するかの選択になります。

契約不適合責任に対してインスペクションは有効な手段と言えるでしょう。

既存住宅売買瑕疵保険

インスペクションの先に、既存住宅売買瑕疵保険（以下、瑕疵保険）というものがあります。

瑕疵保険とは、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分等について瑕疵が発見されたときは、その修補費用が支払われる保険のことをいいます。瑕疵担保保険に加入していれば、修補請求が来ても保険でカバーすることができるので、売主としては安心して物件を売ることができます。

契約不適合責任に対処するためには、売主としては瑕疵担保保険を付保してから売却するのが望ましい対応です。

加えて、瑕疵保険の付保は住宅ローン控除の適用要件の一つでもあるため、買主にとっては建物状況の把握のみならず、金銭面でのメリットも大きいものになっています。従って買主からのリクエストで加入を求められるケースもあります。

瑕疵保険に加入するためには

瑕疵保険に加入するためにはいくつかの要件があります。

①昭和56年(1981年)6月1日以降に建築確認申請を通した建物であること

②インスペクションを受け一定の基準を満たし合格すること

③買主に引渡す前に合格し、加入申請すること

実務上、②③において売主に負担が発生します。金銭的には５～１０万円が相場ですので、多大なものではありませんが、②において合格水準まで建物の状態を整える場合、それなりのリフォーム費用が必要と思われます。③において引渡し前に合格しなければならないので、契約から引き渡しまでの期間が長いケースでは4ヶ月程度になることもあります。

また、買主がリフォーム費用を負担するケースもあり得ますが、その場合、引渡し前のリフォームを認めてあげる必要があります。居住しながら売却される場合、空家にしなければリフォームできませんので事前に引っ越す必要も生じます。

こういった個々のケースで売主と買主の意見調整は必要になってくるでしょう。